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國內房貸出現警訊，根據金管會最新資料，去年11月房貸及建築貸款逾放比率同步上升，12年來首見，顯示不動產授信風險升高，金管會銀行局提醒銀行要提高風險管理意識，提高準備，並控管額度。不少大型行庫已經自我調控，針對特地區域降低貸款成數，而想要貸得高，先檢視意自己是否符合3大條件之一。 為降低授信風險，銀行對於「積極擴張」區域，降低貸款成數（好房網News記者陳韋帆／攝影） 許多房市專家都提醒，前進餘屋量大的區域要格外小心，除了寸草不生一到夜晚如空城的生活機能考量外，另一個必須考慮的就是貸款。中國時報報導，不少大型行庫針對桃園、台中、借錢不還如何起訴高雄這三個擴張速度快的區域「格外小心」，放貸成數已自動調降0.5~1成。 報導同時指出，想要申貸較高的房貸成數，以房貸龍頭土銀為例，要申請到8成房貸，至少必須符合三大條件之一比較有希望，第1個人年所得超過150萬元、第2、房子位於新北市捷運站1000公尺以內、第3、擁有台北市門牌。 除了銀行風險把關，土銀副總李振鳴也在聯合報提醒購屋者，衡量自身財務條件。尤其財政部去年將「青年安心成家貸款」額度由500萬元一口氣提高為800萬元，前2年優惠利率僅1.58%，很多符合資格的青年人躍躍欲試，但提高的房貸額之後是否能負擔要仔細衡量。女比男更會議價
據聯徵中心的百萬大數據統計發現，女性的住宅貸款平均授信額度雖略低於男性的授信額度（女性602萬元、男性612萬元），但有較高的核貸成數（女性66.7%、男性66.6%）、及較低的貸款利率（女性1.98%、男性1.99%），顯見女人比男人還會議價。但不分男女，41歲以上貸款者較40歲以下貸款者有較高的授信額度，41歲以上平均約可貸716萬元、40歲以下僅490萬元。
就屋齡存量統計來看，台灣的房屋似乎愈來愈老了，統計借錢不還如何起訴顯示，5年以內的新屋比率由98年37.4%下降至103年20.8%，6至20年屋齡由98年的36.2%上升至46.2%，21至35年屋齡由98年22.9%上升至103年24.8%，36年以上屋齡則由3.5%上升至8.3%，換言之，21年以上的老房子占整個房屋存量比率已超過33%，相當於國內三分之一的房屋都是逾20年以上的老舊房屋。
民眾的授信額度自98年的451萬元，增加至103年的891萬元，核貸成數由98年的68%降至103年的66%，平均貸款利率則由98年的1.67%，增加至103年2.11%。
學歷高 貸款額度也高
統計發現，學歷與貸款金額有關係，博士或碩士較其餘學歷的貸款者，有較高的平均授信額度，博碩士可貸得771萬元、其餘平均僅571萬元，同時擁有較高的鑑估值，借錢不還如何起訴如博碩士約1,126萬元、其餘僅852萬元，就連貸款利率也比較優惠，博碩士約1.90%、其餘高一些約2.00%。
就貸款者年齡存量資料來看，50至70歲貸款者比率由98年19.0%上升至103年22.6%，70歲以上之貸款者由0.4%上升至0.5%，50歲以上壯年的貸款有增加趨勢，可提供金融機構推辦逆向抵押養老型房貸之參考。打房政策下，投資客漸漸退場，房市以自住的首購、換屋族撐場，首次買房的購屋族問題一籮筐，有時問題太「幼幼班」又不好意思向人提問，好房網之前所舉辦的講座中，「幼幼班」同學所提十大問題，提供首購族參考。 買房菜鳥進場前先讀十大提問（好房網News記者陳韋帆／攝影） Q1：如何議價容易成功？ 即使遇到中意物件，在屋主出來議價前也不要任意主動加價。先在心中拿定理想價位，再往下出價。如果屋主願意接受「見面談」，也就借錢不還如何起訴是出來議價時，代表出借錢不還如何起訴價與屋主底價相去不遠，此時再視屋主態度來決定加價與否。但建議不要擺臉色，表現出錢是大爺的態度，但也不要流露非買不可的急迫感。 Q2：降價幅度多少算合理？ 這與屋主當初買進的成本有關，買進成本越低，屋主降價幅度也就越有彈性。基本上，低於實價登錄5~20%都算合理範圍。 Q3：房仲都會問「買屋預算多少」，我應該真實說出自己能力可負擔的價格嗎？ 陳俊宏經理建議，例如，預算1000萬元，看屋範圍可以拉高到1200萬元的物件，一方面可看的物件較多，另外更重要的是，才有「屋主讓價的空間」阿。 Q4：小宅總價低，但怕貸款不易。 永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏指出，如果是購買小套房，「12坪」是一個重要分水嶺，通常12坪以下比較難貸款，貸款成數大約差1成。 Q5：有關青年首購優惠貸款的條件？ 目前只有財政部的「青年安心成家方案」，沒有年齡限制，只要符合名下沒有不動產條件，即可向八大行庫提出申請，優惠貸款額度500萬，前兩年利率1.65%，第3年開始1.95%。 另外內政部有「住宅補貼方案」，申請條件就較為嚴格，可上內政部網站查詢申請條件，每年申請期間約在7~9月間，今年已經截止，但購屋兩年內都可以申請，也就是說年底前買屋者，今年雖已來不及，但來年2年內都可提出申請。 Q6：基本裝潢費怎麼抓？ 陳俊宏經理表示，裝潢施工的多少、複雜度因人而異，很難以一坪多少錢來抓預算，但基本上，木工多預算就要多抓一些，可以多請2、3家設計公司來評估。 Q7：頂樓加蓋可以分開買賣嗎？ 陳俊宏經理解釋，頂樓加蓋目前是無法合法登記，既然沒有產權，當然就不能分開買賣。但在實務上，許多屋主在連同頂樓售屋時，頂加會分別計價，常見RC的話，一坪常以5萬元來算。 Q8：何謂「現況交屋」？ 永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏建議，基本上如果合約中出現「現況交屋」就屬非常不專業的合約，最好針對「現況」都能拍照存證，不論是屋況的現況，或指隨屋出售的設備。不過，強烈不建議在合約只寫「現況交屋」，界定模糊很容易出現糾紛。 Q9：千金買房，萬金買鄰，請問有什麼方法避開惡鄰居？ 永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏建議，在看房過程中看到該社區住戶可以先打個招呼，有機會就聊幾句。還有大樓管理員、管委會也是很好的打聽對象，甚至也可以跟原屋主詢問鄰居作息狀況、職業、有沒有小孩等等。 Q10：甚麼地方可以查詢凶宅？凶宅過一手之後還是被認定是凶宅嗎？ 陳俊宏經理建議可上「凶宅網」查詢。如果是透過房仲買房，房仲也會提供相關資訊，或自行向管委會查詢，鄰里長打聽。 但在法律上其實沒有所謂「凶宅」的定義，只有從法院實務判決上的見解。至於是否過一手之後就不算凶宅，依內政部現在的規定是「在屋主持有期間所發生的，才有告知的責任」，在屋主持有之前的紀錄，若屋主表示「不知情」也沒轍。
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